房地產新聞 » 981116沉重的房貸形成......停滯的消費

近月以來,有關國內房價上漲、薪資下滑及所得分配惡化,引起社會廣泛討論,然而不少評論都是建立在模糊的統計基礎上,論述未盡公允。就以房價上漲來說,有些人認為這只是大台北(北縣及北市)的問題而已,言下之意,問題並不嚴重,但事實真是如此嗎?

 若從土地面積來看,大台北土地面積占全台不過區區6.4%,確實是微不足道,但若從居住人口、就業人口來看,那便是另一番光景了,去年底大台北總人口645萬、就業人口297萬,分別占全台的28%、29%,這個比例不能算小;若再看一下兩個月前內政部所推估的全台房屋需求量,大台北所占的比重已高達54%。一個占全台房屋交易量逾半數地區所發生的房價飆漲現象,豈能視為小問題?

大台北房屋需求量高許多人也許會問,何以大台北占全台土地6.4%,房屋需求量卻占全台54%?原因很簡單,台北是首都所在地,商業活動熱絡,就業機會多,所謂「爭名於朝、爭利於市」,這個地區既是朝,也是市,自然有莫大的吸引力。遺憾的是,生活在此地的民眾雖有了工作、收入,但想必不會太快樂,因為每個月剛領到的薪水,得撥出一大筆支付房貸本息。

有多少呢?依據住宅需求動向調查歷年估計,台北市的貸款負擔率(房貸支出占月薪的比率)已由民國93年的30.6%升至去年的43.0%,平均4成的收入得支付房屋貸款的本息,還能用來花用的只剩6成,如果以去年國人平均月薪3萬7千元,並且夫婦兩人皆有工作估計,每月7萬多元的收入在支付房貸後,僅剩4萬多可供消費,倘若全家收入不到5萬,支付房貸後所剩無幾,生活壓力之沉重,不言可喻。

房貸壓縮可支配所得

當一個家庭每月的房貸愈沉重,在手上可供靈活運用的所得就愈少,這一可支配所得減少,意味著民眾在消費活動上會更精打細算,也就是人們的消費傾向必然會因此下滑,經濟學家凱因斯曾說:「消費是一切經濟活動的最終目的和唯一對象,如果消費傾向一經減低而成為習慣,影響所及,除了消費需求下滑,民間投資也將隨之減少。」如果我們相信凱因斯的觀點,那麼所謂房價飆漲的現象就不只是房市的問題而已,也不只是所得分配是否合理、公平正義是否實現的問題而已,而是攸關台灣長期經濟還有沒有成長動能的大問題。

事實上,我們若把大台北都市地價指數拿出來與消費者物價指數(CPI)比一比,同樣也可以看出中產家庭實質收入驟減的現象。近年儘管國際油價炒翻天,但CPI在5年間的漲幅也僅8.5%,遠低於台北市地價漲幅15.7%、台北縣12.6%。依學理,實質薪資係由CPI平減而得,但在日常生活經驗裡,房價上漲對人們實質所得同樣具壓縮的作用,不幸的是,台灣在這段期間來自房價的壓縮力量又遠高於CPI。

台灣這些年來的薪資並非沒有成長,名目經常性月薪在民國89年3.4萬元,到97年微升至3.7萬元,但經CPI平減後的實質薪資,同期間即由3.4萬元降至97年的3.3萬元,若進一步把房價上漲的因素考慮進來,民眾實質所得縮減的情況必然更為嚴重。

實質所得下滑不可忽視這些年來國內民間消費成長率總在1%到2%左右,傳統的解釋都是以具有消費能力的富人移往海外、兩岸要素價格均等化等理由加以解釋,惟如今看來,過於沉重的房貸壓縮了可支配所得,導致實質所得下滑恐怕也是不可忽視的重要原因(轉自yahoo網站-工商時報)