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房市地產資訊報10102-7

 

房企信貸壓力大再掀降價潮

中時電子報2012年2月27日 上午5:30

工商時報【記者廖珪如╱綜合報導】

大陸各地樓市持續低迷不振,大型房企的銷售業績今年以來更是大幅下滑。據新華社報導,16家指標性房企今年1月份銷售總額不足300億元人民幣(下同),不及去年同期一半。2月的市場表現也不樂觀。在業績壓力之下,部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交量。

沉重債務壓力,迫使開發商盡快回籠資金。標普、瑞銀國際等機構近期紛紛預警,2012年大陸房地產信託大量到期,由於銷售回款不力及短期債務壓力,2012年部分房企可能面臨現金流危機。

為因應現金量不足的危機,早在去年10月底,保利、龍湖、中海、綠地等大型房企,在上海率先發起第一輪降價潮。但房市未見起色,市場人士預計,更大規模的促銷將在3月展開,這將是自去年10月底以來全國樓市的第二波降價潮。

近日,保利集團在上海的一個樓盤單價從每平方公尺1.9萬元降至1.7萬元,而交房標準卻從毛坯房升級為裝潢房,若加上裝修成本,總體房價等於打了8折。隨後,另一龍頭企業招商地產在大陸22個在售項目同時啟動優惠活動,部分房源降價幅度達15%。金地、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地產企業也紛紛跟進。

中原集團研究中心發表的報告顯示,在購房者預期降價心理日漸增強的情況下,價格僵持成為成交萎縮的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的調查結果顯示,大陸消費者在未來兩年購買不動產的意願為16%,比2010年進一步下降,低迷的成交量反映出購房者對開發商目前的降價幅度依然不滿意。

根據世聯地產此前對大陸28個城市購房者期望房價下跌幅度調查,有35%購房者期望房價跌幅在30%以上。截至去年年底,75%的樓盤給出的降價幅度不到15%。

大陸國家統計局2月18日發布的數據顯示,1月70個大中城市新建商品住宅價格環比全面止漲。專家認為,從月比數據來看,1月房價基本上全面止漲,全國性的房價下降趨勢已形成。預期在6至12個月內房價可能還有10%至20%的下調。

 

馮侖:陸資進軍台灣房市難

中時電子報2012年2月27日 上午5:30

工商時報【記者廖珪如╱綜合報導】

率大陸房地產行業之先來台灣投資的北京萬通控股董事長馮侖,近日受訪時表示,台灣房地產市場已經接近飽和,加之台灣尚不開放陸資直接投資房地產,大陸房產業進軍台灣市場空間不大。

馮侖去年透過與台灣企業合作註冊新公司,打破陸資不能直接投資台灣房產業的規定,在緊臨陽明山、北投的淡水小坪頂成功開建第一個由陸商投資的建案,啟動兩岸地產界合作新模式。

新華社引述馮侖表示,此番在台投資的嘗試,既是為大陸相關業者入台發展提供可借鑒的經驗,同時將開啟民間陸資跨海投資的新範例。他說,雖然該項目是萬通地產目前最小的建案,但意義不可估量。

被稱為「台灣迷」的馮侖,已經先後來台灣40多趟,對台灣社會各層面觀察入微。他指出,未來兩岸和平發展是主流,民間交流交往日益熱絡,個人遊(即自由行)、健檢服務等相關產業會蓬勃發展,大陸購買力正在向周邊蔓延,第三波陸資來台將進一步擴大,這些都是自己選擇在台灣發展的要素。

但是馮侖指出,台灣房地產市場已經接近飽和,加之台灣尚不開放陸資直接投資房地產,大陸房產業進軍台灣市場空間不大,不過目前仍有幾家大陸地產商正在籌劃開拓台灣市場,考察金門和台北。

他強調,「未來10年,按照兩岸開放交流的進展,台灣不動產市場和大陸之間的聯繫會更趨於緊密。」

對於投資台灣的心得,馮侖說:「要看別人看不到的地方,無非就是3條:經驗、邏輯和直覺」。他強調,對台灣市場的嘗試,不僅是大陸企業自身轉型與創新的經驗,更是兩岸地產界合作模式的一場可行性探索與分析,這些經驗也適用於其他企業。

萬通在淡水投資的這個地產項目,在2011年6月正式啟動,主要鎖定大陸高端消費族群打造276套全精裝渡假服務式寓所,預計2013年主體完工,2014年完成精裝並交付使用。該項目去年9月陸續在北京、上海、廈門和新加坡展銷,已售出6、70戶,銷售率逾2成。

今年2月25日該項目進一步在香港開賣,更計畫今年「329」檔期在台灣銷售,成為首個投入台灣「329」檔期的陸資建案。據了解,馮侖本人已訂購了該項目一戶高樓層。

 

立委提案 建房地價格監測系統

101.02.27 10:10

〔中央社〕中國國民黨籍立法委員賴士葆將提案,要求內政部研擬實施全國房地價格監測系統,並自今年6月起按月公布各縣市土地公告現值及房屋評定現值與市價差距,落實房價資訊透明化。
賴士葆表示,首要之務是房價資訊透明化,讓土地公告現值和房屋評定現值盡量接近市價。
他說,現在房屋評定現值約僅市價4成,而土地公告現值也僅約市價7到8成,且目前對推動實價課稅仍有許多爭論,這些現象都妨礙房價資訊透明,也不利實踐租稅公平。
賴士葆表示,稅制改革前應盡量做到房屋評定現值、土地公告現值接近市價,他將提案要求內政部及相關單位研擬全國房地價格監測系統,並自今年6月開始按月公布各縣市的各區段土地公告現值與房屋評定現值,及與市價差距幅度。
他說,透過全國房地價格監測系統,除提供政府和社會大眾了解最即時的房地交易價格資訊,落實全國各縣市房價資訊透明化,並建立租稅公平,保障民眾居住權益。

 

課徵資本利得稅需要誠意與決心

◎ 邱俊榮 101.02.27

此次總統大選,貧富差距嚴重的問題終於獲得較多的重視,也凸顯了民主制度的價值。事實上,貧富差距的問題遠較數字上所顯示的還嚴重,主要是因為以課稅所得來計算的貧富差距倍數,並沒有將資本利得列入,而資本利得多屬富人所有。

資本利得的範圍雖廣,但主要包含證券、土地及房屋的交易所得,在執行課稅的標的上可以很明確。就課徵方式而言,證券交易的資料完整,房地產交易實價登錄制也已準備妥當,因此無論要採取「有所得就應納入稅基」,即資本利得應併入個人綜合所得課稅的方式,或是至少採取交易所得實價課稅的分離課稅方式,都不會有太大的問題。執行與否,端看政府的誠意與決心。

我們欣見在大選後,課徵資本利得稅的呼聲已漸轉成社會共識;但我們也遺憾在此過程中,太多不必要的雜音干擾了應有的主軸思考,例如「富人已繳很多稅了」、「課證所稅會影響股市交易」、「暴利稅」、「奢侈稅分區課徵」等。這些雜音不但徒然引發紛擾爭議,帶來不必要的社會成本,也令人懷疑政府健全財政的誠意與決心。

前幾天,財政部劉憶如部長又提出「營所稅率降低,稅收不減反增」的「雙贏」觀點,這種降稅率以擴大稅基的「養鵝生蛋」理論,在學理與經驗上都有很多質疑。去年營所稅率降低為十七%後,稅收為三六五三億元,雖較前年增加約八百億元,但較之二○○八年稅率為二十五%時的稅收四四五二億元,仍有很大差距。這說明了稅率降低與稅收增減並無直接關係。當年最為奉行減稅政策的美國雷根政府即深受養鵝生蛋理論之害,徒留龐大財政赤字。

課徵資本利得稅既然已有了社會支持的氛圍,政府應以誠意面對,實不應再興之所至地提出許多旁枝末節、混淆主題的議題,然後再宣稱一切有賴「財政健全小組」定奪。即使將組財政健全小組,一個「已擬妥幸福指標」的政府,難道對於資本利得稅的課徵沒有一定的主張與決心的展現?

事實上,期盼政府專注於資本利得稅的思考規劃,只是一個卑微的願望。由於財稅並非財政的全部,在思考課徵資本利得稅以健全財政的同時,政府有限資源如何有效運用,也大有檢討的必要。例如,政府在簽訂ECFA時,高舉自由化的大旗做為理由,那麼,台灣數十年來透過租稅獎勵提供產業發展誘因的干預措施,豈能不加檢討?(作者為台灣智庫諮詢委員,中央大學經濟學系教授)

 

春燕到?2月房市信心升

101.02.27 12:00

〔中央社〕股匯市齊揚,歐債危機現轉機,春節前冷颼颼的房市,年後似有回溫。綜合房仲業2月統計,與低迷的1月比較,2月看屋者增加,去化天數縮短,成交量增,但屋主加價速度更快。
特種貨物及勞務稅 (奢侈稅)打房,歐債危機,且總統大選前觀望氣氛濃,去年全台房屋買賣移轉棟數僅36.1萬棟,比2010年減少約4.5萬棟,減幅達11.06%,幾乎少了兩個月成交量。
不過進入龍年,紓困案通過,希臘破產危機暫時解除;熱錢再度回亞洲,股匯市一掃陰霾;中華民國工商協進會理事長駱錦明「燕子會早點到」和頂新集團董事長魏應交「經濟最壞時機已過」等企業界人士對景氣樂觀的談話,都讓民眾對經濟前景不再那麼悲觀。
永慶房產集團在總統大選前 (1月1日至14日)、後(1月30日至2月5日) ,分別進行購屋趨勢調查,選後買方增加50%,出價量增加15%,顯示民眾進場信心回升。
有巢氏房屋統計6大都會區 (5都和桃園縣)2 月1日至20日成交量,與低迷的春節前房市 (1月1日至20日)比較,6大都會區成交量全部上揚,台中市增幅27.8%最大;其次是新北市增幅20.6%;台北市和台南市增逾1成,高雄市增7.2%;桃園縣微增3.2%。
住商不動產的研究報告同樣以1月1日至20日、2月1日至20日為比較期,5都2月售屋去化天數都縮短,成交速度加快。縮短天數最多的也是台中市,差距13.1天,從平均88.2天賣掉房子,縮短為75.1天;其次是台北市,差距10.1天,從平均85.5天成交,縮短為75.4天。
但屋主加價速度比春燕來得更快。儘管有建商在1月宣布自砍開價,但在1月14日總統大選底定,政治不確定因素消除後,中古屋市場的賣方火速調高開價。
根據好房網統計,台北市2011年12月屋主平均開價新台幣2936萬元,2012年1月突然升至2989萬元,短短1個月就墊高53萬元;新北市屋主在去年12月平均開價為1304萬元,今年1月1346萬元,多了42萬元;桃園縣今年1月屋主平均開價854萬元,相較於去年12月823萬元,攀升31萬元,開價成長率3.76%,比雙北市還多。
即使在中南部,好房網統計,台中市和台南市今年1月的平均開價比去年12月微增1萬至4萬元,只有新竹市和高雄市平均開價微降1萬至7萬元。
住商不動產企劃研究室進一步分析台北市各行政區1月與2月上半月 (1日至15日)屋主開價顯示,台北市多數行政區持續喊漲,但大安、中正、信義和松山過去熱門的高價區,開價小幅下修。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,大安、中正等區,一方面因價格已高,屋主認知向上攻堅力道有限,開價不至於暴增;另一方面有不少屋主採取「技巧性降價」。
徐佳馨指出,不少奢侈稅年限將屆滿的屋主,會提前將房子拿到市場試水溫。如果房屋條件較差,為避免年中以後發生「量殺價」,採取調降開價策略,吸引買方注意,並以延後交屋為但書。
永慶房產事業群總經理葉凌棋指出,選後看屋增、出價增,觀望半年多的買方眼看房價沒有明顯下跌,部分開始出手買房。成交量雖增加,但還不明顯,主要是逾半數民眾仍看跌房價,期待房價合理修正再進場。
年後的房市,買賣雙方信心都回穩,但空有信心還不足以促成交易,成交困難度還是高,價格仍是成交關鍵。

 

雖認房市疲巴菲特樂觀看復甦

2012/2/26 10:20

〔中央社〕億萬富翁巴菲特(Warren Buffett)今天致信公司股東,承認先前對房市復甦的判斷「錯得離譜」,直言房市仍處於衰退,但對美國其他產業復甦相當樂觀。
巴菲特今天在一年一度寫給股東的信中指出:「儘管房產相關產業仍在急診室,其他大多數產業已經出院,完全恢復健康。」
若想找出更多美國經濟復甦力道正逐漸變強的證據,看看巴菲特的波克夏哈薩威公司(Berkshire Hathaway)就對了,該公司旗下業務不斷創造空前獲利,包括鐵路、電器、家具、糖果店等。
巴菲特指出,波克夏哈薩威公司2011年獲103億美元淨利,旗下5大非保險的工業相關產業創下空前利潤,今年可望再創新高。
波克夏哈薩威公司2011年以極大差距打破先前資本支出紀錄,預料2012年可再破紀錄。波克夏哈薩威公司足跡遍佈全球,但這些資本支出幾乎都在美國國內。
巴菲特手邊還有其他大筆投資,旗下家具零售商店「內布拉斯加家具賣場」(Nebraska Furniture Mart)在達拉斯北部買下1塊433英畝土地,預定建造最大家具賣場。巴菲特也打算為太陽能和風力發電計畫砸下數十億美元。
若說有什麼痛腳,那就是房市。巴菲特1年前預測房市會在1年內恢復景氣,現在他承認這項預測「錯得離譜」。
波克夏哈薩威公司5項房產相關產業過去2年仍有獲利,但利潤比2006年少了2/3,迄今總共裁員26%人力,相當於逾1萬5000人。
巴菲特指出,房市問題還是在於供過於求,不過人性因素有助房市恢復景氣。
「我們每天創造出比住房還多的家庭。經濟不確定時人們或許會延後結婚,但最後荷爾蒙會接管一切。經濟衰退時,有些人起初或許會與家人同住,但和伴侶親屬同住很快就會失去吸引力。」
巴菲特在股東信裡也預測房市最終還是會復甦,且能有助降低美國失業率,但這次沒再開口預測復甦時間點。

 

資金鏈鬆動  陸房市恐續下修

2012/2/26 19:20

〔中央社〕近來大陸各地房地產市場表現低迷,銷售量大幅下滑,房地產相關產業開始面臨資金問題。市場人士預計,今年3月可能會有第2波的降價。
新華社報導,早在去年10月底,多家大型建商在上海率先帶動降價潮,進而波及全國;據估計,大陸16家大型建商今年1月份銷售總額低於人民幣300億元,不到去年一半,2月以來的表現也顯示情況並不樂觀。
瑞信研究院(Credit Suisse Research Institute)近日公布的調查結果顯示,大陸消費者未來2年購買不動產的意願為16%,比2010年進一步下降。購屋意願低迷的原因,除了近年房價上漲過快外,也與居民平均收入偏低和房地產本身的供應結構不均衡有關。
報導引述大陸世聯地產對28個大陸城市購屋者期望房價下跌幅度的調查,有35%的購屋者期望,房價跌幅在30%以上。
報導說,1月大陸房價基本上全面止漲,全國性的房價下降趨勢已經形成;同時,沉重的債務壓力也使開發商不得不降價求售,以填補資金缺口。
近來多家國際金融機構近期紛紛預警,指2012年大陸房地產信託大量到期,但由於銷售進帳不力及短期債務壓力的問題,2012年部分建商可能面臨現金流危機。
大陸房地產行業經歷多次調控後,過去推動其高速發展的多種因素已經漸漸消退,加上信貸政策緊縮,使房地產業正陷入一個全行業缺錢的困局之中。世聯地產董事長陳勁松也在其微博(微網誌)表示,「2012年房企最大危機就是債務危機」。
大陸經濟之聲引述人行貨幣政策委員會委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵表示,「2012年中國經濟最大不確定性來自房地產」,但他也表示房地產崩潰的可能性非常小。

 

奢侈稅分區課  促進房市活絡

中央社2012年2月25日 下午12:23

(中央社記者韋樞台北25日電)

儘管奢侈稅分區課徵議案未形成政策,各界卻已熱烈討論。市場人士認為有助中南部低迷房市活絡,甚至搭配實價登錄化解如何分區疑難,但公平的房地產稅制才是長久之計。

從去年6月實施的奢侈稅確實如同一把利刃殺盡房地產市場的投資和投機歪風,大幅減少炒作空間,但也同步冷卻了正常的房地產交易量,今年1月雙北市的房市交易量甚至低迷到不及3000棟,中南部的交易量更少。

新內閣組成後,稅制改革的奢侈稅分區課徵議題拋出,立刻獲得最熱烈迴響,市場人士高度期盼「分區課徵」的改革既保有驅逐投資客的利刃威猛,又有扶持非熱門炒作的中南部房市的溫暖關懷,讓各地房市都能回歸到正常機制和活絡流通。

雖然分區課徵的議題熱門,但財政部仍堅持分區課徵的修正草案甚至連研究案都沒有,因此,「奢侈稅擬分區課稅」的說法言之過早。財政部重申,任何稅制改革,都要留待三月中「行政院財政健全小組」的成員決定是否納入討論,並經充分溝通、形成共識後,才會循序漸進推動與落實。

遠雄企業團董事長趙藤雄贊成奢侈稅分區課徵,他說,奢侈稅設立的宗旨是要抑制投機炒作,但問題是並非全台灣各地的房市都有投機炒作,但政府考量為避免投資客轉移他地炒作,採取全面適用,結果實施下來,全台灣的房市交易量冷卻,中南部房市的流通受阻。

趙藤雄認為,房地產實價登錄預計今年7月1日上路,實價登錄可以結合奢侈稅分區課徵一併實施,當實價登錄的資料愈來愈豐富時,政府即可隨時了解某區域是否有不當炒作,若交易量、價出現不正常增溫,分區課徵的區域可以隨時增刪調整,化解外界認為實務上分區課徵不易劃分的疑慮。

趙藤雄強調,政府當年鼓勵台商和海外的台灣人鮭魚返鄉,他們回來台灣後置產、消費,政府要促進的是歡迎在台灣消費的環境,減少讓錢流出去國外消費,這樣才能促進就業,增加工作機會,年輕人才有更多機會努力存錢踏入買房自住的第一步,逐步達成馬英九總統所期望達到的「均富」環境。

台中建商鄉林建設 (5531) 董事長賴正鎰表示,希望奢侈稅分區課徵能在市場機制下合理訂定,奢侈稅本就應該分區實施,不適合全面通用,幾乎沒有投資客炒作的中南部應該排除實施。

賴正鎰認為,奢侈稅可以考慮用公告現值或利得課稅,以求稅制公平;若萬一國家經濟成長率低於 2% 時,這個法案應自動停止,以維持房市基本的活絡和流通。

高雄最大建商京城建設 (2524) 則認為,即使分區課徵,南部的奢侈稅率降低,但經濟基本面的條件未改善,投資和實際的買盤仍不會來高雄購屋,高雄房市依然無法增溫。

京城建設強調,要讓中南部的房市熱絡、增加流通,政府必需強化區域均衡發展,找出強項發展領域,例如台北是政經金融中心、新竹是科學城、高雄可以是海洋貿易和遊憩大城;只要經濟前景好、房市供給量小於需求量、人口增加,房價自然不再低迷不振。

信義房屋 (9940) 不動產企研室經理蘇啟榮表示,針對短期投機交易比例相當低的中南部市場,調整或放寬奢侈稅的管制,讓當地的房市回歸市場機制,可以避免奢侈稅的限制影響正常交易。

不過從實務執行面來看,蘇啟榮說,奢侈稅分區課徵不易界定,需要有相關配套和完整架構,以避免投機需求轉向放寬管制的區域。

若從長遠角度分析,蘇啟榮強調,「分區管制」不容易達到讓各地房市穩定發展的效果,最終還是要從房地產稅制進行完整的檢討,做到租稅公平,才是長遠之計。

他認為,若是政府有意考慮實施奢侈稅「分區課徵」,最好速定決策,創及履及,千萬不能拖上幾個月再實施,否則市場又淪為觀望、猶豫和等待,再度造成市場因交易量能遲滯的傷害;畢竟流通不活絡的房地產市場難以變現,誰都不願意投資,整體經濟不可能蓬勃發展,每個家庭的資產無法提升,緊縮開支下,何來支撐經濟?1010225

 

Ma型政府 Ma型政策

◎ 謝旺良101.02.25

內政部部長在「縮短貧富差距」的政策目標下,提出一堆想法,把人搬出雙北市的想法更是令筆者噴飯,為什麼不會想把錢搬出雙北市,把資源、人才、經濟、富裕等搬出雙北市呢?

房價高漲是自住需求很多所造成的嗎?房價高漲的癥結是錢太多,不是人太多,是要搬錢,不是搬人。為什麼辛勤務實、對經濟有實際付出、只是不會投機的「房產貧民」得遷離他們想居住的地方呢?而坐擁多筆房產的投機「房產富者」就可享受全國資源造就的首善之區呢?這是階級劃分的再深化,是M型社會的再擴大。

馬政府以引導利率下降釋出資金、鼓勵資金回流等政策來提振「後金融風暴」的經濟,但並沒有完全將資金導入實質產業,反倒使大部分資金在房產炒作,賺取快速暴利,再加上沒有及時的健全房市配合政策,使人民所得無法追上房價,這樣的結果解決之道竟是要「房產貧民」搬離雙北市,實在是令人不解。

再請問當把人搬出雙北市後,那桃園、中壢等區域的生活機能與基礎建設能滿足需求嗎?已有充分規劃了嗎?學校、醫院、市場、公園,甚至交通、下水道、環保、公務機構、休閒等都準備了嗎?不是只給個交通補貼、房貸優惠即可,這算是人口遷移的計畫,是居住與工作地點遠距分離的新生活型態,是社會變遷的新議題,這些都是需要長期且完備的規劃,而非一蹴可幾的。

 

五大銀行1月新房貸創一年新低量

101.02.24〔記者盧冠誠/台北報導〕

受到農曆年前季節性因素影響,中央銀行昨公佈五大銀行(台銀、土銀、合庫、一銀、華銀)一月新承作房貸僅329億元,創近一年新低,月減153億元。

2011年來五大銀行新承作房貸及利率

奢侈稅 嚇退投資客

五大銀行承作房貸比重約占全體銀行的4成,因此被市場視為房市風向球。行庫主管分析,去年奢侈稅推出後,投資客陸續退場,自住客重回市場主力。

雖然房市交易明顯趨緩,加上未來仍須面對奢侈稅與不動產實價登錄等措施,但建商依舊樂觀,今年329檔期推案大爆發,市場預估,北台灣推案量有2000億元水準,台中推案也有700餘億元,均較去年成長逾一倍。

央行經濟研究處副處長陳一端表示,329檔期本來就是傳統推案旺季,去年下半年受到景氣、股市、選舉等因素影響,建商推案有遞延情況,因此今年329檔期才會比較熱絡。

未來房價 趨保守

陳一端指出,市場看待未來房價已轉趨保守,例如去年第四季信義房價指數年增率轉為負,而以新推案為主的國泰房價指數,第四季年增率雖為正,但比第三季下滑。

房市冷淡加上元月工作天數較少,使得台北市、新北市一月買賣移轉棟數分別較去年下滑67%、69%;五大銀行一月新承作「青年安心成家方案」亦降至65億元,月減40多億元,整體新承作房貸平均利率為1.888%,幾與上月持平。

 

 

 

 

 

資料來源:

★自由時報http://www.libertytimes.com.tw/index.htm

★奇摩房地產新聞http://tw.news.yahoo.com/real-estate/;_ylt=ArTFPNGrWqNFFD3Q3RiFZFe3BdF_;_ylu=X3oDMTB2ZmxrajUwBG1pdAMEcG9zAzQEc2VjA01lZGlhTmF2aWdhdGlvbl8-;_ylg=X3oDMTF2cDgyMmVsBGludGwDdHcEbGFuZwN6aC1oYW50LXR3BHBzdGFpZAMEcHN0Y2F0A.iyoee2kwRwdANzZWN0aW9ucwR0ZXN0Aw--;_ylv=3

 

 

 

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