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房市地產資訊報10102-3

 

6-1贈與繼承房屋棟數去年創新高

101/02/13

新北市蟬聯五都之冠

〔記者林美芬/台北報導〕奢侈稅造成房屋買賣棟數創低,但遺贈稅調降卻讓贈與、繼承房屋棟數連年創高。去年贈與、繼承棟數合計近八萬棟,再創新高;五都中富爸媽最多的是新北市,贈與及繼承數都是五都之冠,台南市贈與增幅最大,增幅近兩成五。

遺贈稅稅率在二○○九年調降到十%後,根據內政部統計,去年贈與、繼承棟數再創新高,繼承棟數達四.一萬餘棟,贈與棟數三.九萬餘棟,分別成長五.六二%與十一.五一%,顯見富人越發善用繼承與贈與的節稅管道。

南市增幅近25%最大

就五都表現來看,新北市連續兩年蟬聯贈與、繼承雙冠王。就棟數來看,繼承增幅表現平均,僅台北市與台南市增幅較小。贈與移轉就頗值得玩味,新北市大增八一三棟,數量傲視各都;就幅度上,南部增幅明顯,其中高雄市達十六.九二%,台南市更達廿四.五二%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,贈與稅節稅效果驚人,南部富爸媽似乎開始以此做為節稅工具。

她指出,這數字不只是意味著資產擁有者越來越願意將不動產做為財富規劃一環,也顯示出財富M型化的社會現象,將會越來越明顯。

徐佳馨分析,遺贈稅從最高五十%降到十%後,除吸引大筆資金回流,也讓不動產成為富人財富規劃的重要一環。台灣不動產又採土地公告現值做為課稅基準,課稅成本遠較市價為低,加上看好房市前景,不動產做為財富規劃已成風氣。

她說,由於贈與稅與遺產稅稅率相同,不少富爸媽就不再急著和過去一樣,在生前就積極轉移財產,這樣的態度也讓繼承棟數逐年攀高,去年兩者均創歷史新高,也顯示調降遺贈稅率的政策「後勁十足」。

在遺贈稅修法後,遺產稅與贈與稅均調整為統一稅率十%,遺產稅免稅額從七七九萬調高為一千兩百萬元,贈與稅免稅額從每年一百萬元調高為二二○萬元。修法後,遺贈稅分期繳納時間也從十二期延長為十八期,每期間隔以不超過兩個月為限。

地政士陳坤涵表示,每人每年有二二○萬元的贈與稅免稅額度,比較多的人會善用這免稅贈與的額度,在年底辦理贈與,在年度後,再追贈一次,等於有四四○萬元的贈與額度。以台灣公告現值來計算稅率,中古屋除台北市少部分外,大多都夠用,等於兩到三年就可以贈送一棟房子完成;台北市舊公寓的現值評估在四到五百萬元,新北市的現值更低,更容易移轉。

 

6-2瑞銀︰Q2房市可望逐漸攀升

101/02/13

〔記者羅倩宜/台北報導〕隨著股市起漲,未來幾個月也將帶動房市。瑞銀證券估計,房市交易量可望在第二季開始逐漸攀升,零售業者則將持續推高精華地段的商用房地產需求。

瑞銀證券在最新研究報告中指出,大選過後,看屋人數便逐漸增加,顯示投資人對於房地產的興趣升溫。根據瑞銀對房仲的調查,1月中及春節假期間,精華地段的看屋人數增加了4成,次級地段也有4-5成,尤其是零售店面,從去年以來就是支撐房市的主力,近期詢問度更是熱絡,這反映市場對進一步開放陸客來台的預期心理。

瑞銀指出,目前房市的實際成交量仍然處於低檔,主要是買賣雙方對於房價預期還有10-15%的差距。從預售屋成交狀況來看,表現較佳的只有少數,例如長虹建設在內湖的建案、國揚建設在汐止的早安清境。而遠雄在新莊的建案則呈現停滯,主要是過去兩年推出的新案太多,再加上投機客炒作的結果。

歷史數據顯示,房市與股市成正相關,但房市約落後股市2個月,近來台股價量齊揚,過去一個月漲幅11%,因此瑞銀預估3月開始房市成交量就會增加。瑞銀估計年底台股上看8500點,表示今年股市走多頭,對房市都是正面效應。

目前台北市新推的住宅建案不多,預售房價得以維持穩定,而且大多數開發商的財務狀況健全而且現金部位充足,因此房價大幅調降的可能性不高。瑞銀認為,資產股近來雖已漲了一波,不過從本益比來看,許多個股仍然深具吸引力。瑞銀點名宏普(2536)、台肥(1722)、華固(2548)為首選個股。

 

6-3王明成:房市凋零已是事實

101/02/13

〔記者徐義平/台北報導〕面對房地產資訊複雜、紛亂,有人說好、也有人唱衰,台北市代銷公會理事長王明成直言,房市其實未死,只是凋零,正處於一個60分的熱度,不過也沒有想像的好,尤其是春節建案銷售,只能用「陰雨綿綿,偶有小陽光」形容。

王明成指出,受到奢侈稅影響,去年北市預售屋供給量較99年銳減5成,銷售率是掉了3成。加上一連串降價、低價競標訊息釋出,想要買房的民眾都認為房價至少要從75折開始談起,甚至已購屋民眾還回頭要求業者讓價。

他指出,房價沒有一致性,不是所有建案都要打75折,且便宜的東西不見得有人會買,不過類似的訊息卻會造成房價急遽下降。他建議業者,開價不要太離譜,因為不實在印象會影響商譽。

去年祭出的奢侈稅是一道很重猛藥,除打跑投機客外,投資客也沒了,股市不好還可以信心喊話,甚至國安基金可以進場護盤,但是房地產卻不行,差別待遇何其大。

王明成認為,從各方面來看今年是個不確定的時代,但確定經濟會衰退,後奢侈稅時代,建議建商減量經營、精準定位,並回到合理利潤,約略2成,未來建案是創新行銷,台北房市將從過去的奢華轉為實華,從虛擬到真實,以往只求門面,不重使用以及五光十色、漫天喊價的銷售手法,將走入歷史,熱銷產品將回歸基本面,實用、創新且利潤合理的產品,才能獲得市場認同。

 

6-4雙北市去年房價最少漲一成

101/02/13

記者林美芬/台北報導

即使交易量陷入低迷,但房市交易價格依舊穩健盤堅,房仲業者統計指出,去年雙北市住宅產品平均成交單價仍有一成以上的漲幅;其中台北市信義區及新北市淡水區房價漲幅位居雙北冠軍。

中信房屋副總劉天仁指出,從交易量的情況來看,賣方堅守房價不退,買方則在打房氛圍中,不願追價,甚至要降價二成以上才願意談價,使得買賣認知差距再加深,年後房市春燕恐怕會晚些報到。

中信房屋市場研究中心統計,去年北市及新北市住宅產品平均成交單價分別為51.82萬/坪及23.73萬/坪,較前年的46.81萬/坪及21.04萬/坪的價格,分別有10.7%12.79%的漲幅。

信義區北市漲幅王

雙北市各行政區平均成交單價的表現上,以信義區(+28.28%)及淡水區(37.51%)雙雙突破70萬及20萬元的大關,分居雙北市的漲幅王寶座。台北市漲幅第二名是北投區,平均房價是36.02萬/坪,增幅17.10%;新北市漲幅第二名是中和區,平均房價29.51萬/坪,漲幅24.73%

劉天仁分析,雙北市住宅產品平均成交單價前年的漲幅約為15%,但去年在房市急凍的市況下還有一成以上漲幅,顯示房地產的保值抗跌性有其相對優勢,除非出現全球性的金融危機,否則不至於出現全面性價格下修的急劇變化。

劉天仁指出,雙北市賣方託售價格未見軟化,以大安區的住宅產品為例,平均委託價格已連續第三個月突破百萬大關,而委託進件量受到農曆年作業的影響略微緊縮。整體而言,價量變化都沒有出現降價求售倒貨潮的跡象,顯示買賣雙方持續拉鋸的僵局依然存在。

劉天仁表示對於第一季房市的發展,最大的變數將受到幾個歐元區國家債務到期是否有解,影響全球性的經濟信心,短期內觀望態勢在所難免,第二季以後觸底回彈機率較高。

 

6-5身心障礙者房屋補助下月申請

101/02/11

〔記者朱有鈴/高雄報導〕身心障礙者租、購屋補助將從三月一日起受理申請,今年新增卅三個名額後,補助名額共有兩百一十六個,符合資格者申請後將依個別狀況進行排序。

身心障礙者租屋補助是針對列冊低收入戶、家庭總收入平均未達當年度每人每月最低生活費標準二.五倍、租賃於高市合法房屋、未接受政府同性質貸款或補助,且未獲住宿養護費用補助或未借住公有房舍、平價住宅者,每坪補助兩百元,最高補助十七坪,補助時間最長五年。

購屋貸款利息差額補助則是針對身心障礙者設籍高市、本人及配偶因無自有住宅而首次購買位於高市房屋,家庭總收入平均未達當年度每人每月最低生活費標準四倍、未曾接受政府同性質貸款或補助、購買自用住宅未滿五年,並於取得所有權日起三個月內辦妥金融機構超過七年長期住宅貸款,其中尚未全部清償且未曾接受利息補助者,每戶申請額度最高兩百廿萬元,補助時間最長十五年。有意申辦者電洽:330-8440

 

6-6一月房產景氣略勝去年一二月

101/02/10

〔記者林美芬/台北報導〕根據住展調查,今年開春第一個月,已經有新建案以調降售價方式開出,吸引消費者上門,加上部分春節促銷個案,一月市場即使低迷,還是創下熱鬧的市況及氣氛;住展一月風向球分數達35分,雖然還維持住黃藍燈,但是已比去年12月增加1分,不過還是在谷底區盤旋。

住展指出,一月初景氣冷到極點,總統大選選情緊繃人心惶惶,選前看屋量下探到最低點,打報紙廣告的個案,每週新來人量多不到10組,建商也疲於打廣告,整個銷售市場可說是近似停滯。

住展房屋網總監陳韻如表示,不過春節假期長達9天,不少大型指標案就在春節搶看屋客,春節不打烊,銷售開出紅盤,來人量較上月增加35,成交量也增加3成,逐步擺脫年前低迷的陰霾。

房市買氣回溫與議價率新低有關,根據住展企研室調查,1月份的議價率低於13%,這已是兩年來的新低。年前興富發建設丟出的降價說,造成市場不小的壓力,有些代銷業者索性就直接將開價調降,以穩住所剩不多的買方,年節期間買方湧入,顯然對於降價有高度興趣,可見買氣依舊存在,觀望只因對價格期望能更低。

據了解,目前降價個案不多,但是,有心的投資者都可以發現各區都有比原先預期較低價格開出的個案。年前興富發的降價說,該效應餘波盪漾,建案是否跟隨降價,狀況不一,市場觀點各異,但總體來說,價格難再創新高,回歸基本面,有益市場交易秩序。

 

 

 

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