專題報導【100年第三季住宅需求動向調查】

發布日期：2011-11-30

發稿單位：營建署全球資訊網-國民住宅組

綜合結論：

奢侈稅六月實施後，100年第三季市場需求較上季為價跌量縮、投資需求持平。

整體調查地區之新購者登記戶數（46,796戶）與去年同季相近，但較上季（56,013戶）減少16%；價格（957萬元）較上季（1043萬元）減少10%。各地區登記戶數中，以台北市（6,605戶）減少比例較高，較上季與去年同季各減少 21%、6%，價格（2357萬元）則較上季（2778萬元）減少15%。綜合房價趨勢分數（121分）較上季（114分）增加，未來趨勢分數（121分）與近期趨勢分數（122分）相近，整體購屋者對近期與未來房價看法均以小幅上漲為主。

投資比例新購者為15.8%（上季16.2%）、欲購者為18.6%（上季16.0%）；新購者與欲購者之投資者，各有56%、55%以出租經營為主，賺取價差比例新購者以台北市64%較高，欲購者以台中市62%較高。而奢侈稅對交易量影響，新購者與欲購者均認為小幅下跌（50%、37%）為主，對價格影響，新購者與欲購者均認為無影響（50%、38%），顯示購屋者認為奢侈稅對房價的影響仍有限。

本季房價所得比為9倍與上季相當，台北市14倍較上季（16倍）減少2倍。整體而言，本季在價跌量縮情況下，投資需求與上季相近，奢侈稅對房價的影響仍不明朗，加上近期與未來房價均小幅看漲，房價是否持續下修，有待後續密切觀察。

■房價趨勢分數：近期與未來趨勢分數相近、桃竹縣市近期與未來看漲比例最高。
整體調查地區房價綜合趨勢分數由上季114分增至121分，近期趨勢分數（122分）與未來近期趨勢分數（121分）相近，顯示100年第三季新購置住宅者對於房價仍以看漲為主，且看漲比例較上季增加。新購置住宅者近期與未來趨勢分數（122分、121分）與欲購置住宅者（123分、120分）相近；桃竹縣市近期與未來趨勢分數，均高於其他地區。

■新購置住宅者：價量均跌、近期與未來看漲比例增加、奢侈稅效用不明朗。

新購置住宅之市場，比較奢侈稅施行前後兩季，本季呈現價量均跌，登記戶數減少16%，房價下跌10%，但購屋者看漲比例增加之態勢，且購屋者認為奢侈稅只會小幅減少交易量（50%），對價格無影響（50%），後市發展值得密切觀察。自住需求持續為市場主流，而投資需求（16%）持平，房價相對較低之桃竹縣市投資需求增至22%，而台北市有64%投資以賺取價差為主要目的。47%看漲本季房價、51%看漲未來一年房價，綜合趨勢分數增至122分，近期趨勢分數（122分）與未來趨勢分數（121分）相近，近期、未來看漲比例（47%、51%）均增加。整體總價（957萬元）與單價（25萬元/坪），本季議價空間為11.9%，與上季（11.5%）持平，台北市與桃竹縣市均以13%高於其他地區。本季房價所得比為9.2倍，貸款負擔率為35%，購屋負擔無明顯改善，仍以台北市負擔最重（房價所得比為14倍、貸款負擔率為47%）。

■欲購置住宅者：投資需求比重略增、房價趨勢分數增加、奢侈稅實施後對市場價量影響看法分歧。

本季投資需求（19%）略增，持續以出租經營（55%）為主但比重下降。購置住宅後擁有房屋數以二戶及一戶（各佔42%）為主。中古屋（67%）及電梯大樓（63%）仍分別為市場與產品類型主流需求；期望購屋面積以超過25坪~35坪（含）（43%）為主；期望購買價格在300萬~未滿600萬元（30%）或600萬~未滿900萬元（28%）的住宅。29%認為購屋後有很大或非常大壓力，53%認為最近房價水準不合理或非常不合理。綜合 （121分）、近期（123分）以及未來（120分）趨勢分數均高於100分水準且較上季持續增加，顯示欲購置住宅者多認為近期政府抑制過高房價相關措施，可能難以達到政策目標。37%欲購置住宅者認為奢侈稅實施後會使欲購置住宅地區的住宅交易量小幅減少；有38%認為對欲購置住宅地區的住宅價格無影響。

一、新購置住宅者
（一）整體調查地區住宅需求狀況
　　1.購屋動機：投資需求持平（16%）、出租經營為56%、投資擁多戶比例減少。

　　本次整體調查地區新購置住宅者持續以首購自主為主（59.4%、27,797戶），較上季（56.3%）與去年同季（53.8%）增加；投資需求為15.8%，比例與上季（16.2%）相近。自住購屋者由以往改善居住環境與工作因素，轉以改善居住環境與結婚，其中，因結婚購屋比例（21.1%）較上季（16.6%）與去年同季（18.2%）各增加4.5、2.9個百分點。投資動機主要購屋原因持續以出租經營比例較高（56.3%），較上季（56.4%）相近，較去年同季（50.9%）增加5.4個百分點。自住動機者擁屋數與上季相近，但投資者擁有二戶以上比例（25.2%）較上季（42.7%）減少17.5個百分點。

　　2.購屋類型：投資購買中古屋需求增至70%、平均購屋面積為42坪、購買25坪以下佔24%。


　　自住動機購買之市場類型比例與上季相近，中古屋需求為主（64.9%）；投資動機購買中古屋比例增至70.1%，較上季（57.2%）增加12.9個百分點，其次為預售屋16.1%，比例較上季（5%）增加11.1個百分點。本季購買之產品類型比例分佈與上季相近，仍以電梯大樓（45.6%）為主流，其次為透天厝或別墅（27.2%）。平均購屋面積為42坪，購買25坪以下佔24.2%，而台北市有14.1%、桃竹縣市有11.4%集中於未滿15坪之產品。


3.購屋價格：平均購屋價格為957萬元、29%購買600萬~未滿900萬元之產品。

　　平均購屋價格（957萬元）與單價（24.7萬元/坪），較上季（1043.1萬元、24.4萬元/坪），總價減少86.1萬元、單價增加0.3萬元/坪。購屋價格集中在600萬~未滿900萬元，佔28.5%，有18.2%購買1200萬元以上產品。各地區中，台北市平均購屋單價較其他縣市高，為62.2萬元/坪，購買2,000萬元以上之產品比例（37.7%）也高於其他地區；台南市平均單價較其他地區低，約12.1萬元/坪。

4.議價及搜尋：平均議價空間為12%、搜尋期間約6月、看屋數增加。

　　整體調查地區平均議價空間為11.9%，較上季（11.5%）增加0.4個百分點。各地區中，以台北市（12.8%）與桃竹縣市（12.8%）較高；其他地區差異不大。平均搜尋期間為6.1月，與上季相近；看屋數增至10.1屋，每月看屋數則持續以台北市2.6屋/月較高。

5.購屋消費偏好與負擔：平均房價所得比為9.2倍，平均貸款負擔率為35%。

　　整體調查地區之平均房價所得比為9.2倍，平均貸款負擔率為34.6%，均與上季（9倍、34%）相近。台北市購屋負擔持續最重，房價所得比為14.3倍，貸款負擔率為46.6%。購屋壓力普遍為「部分有壓力」，佔47.9%，其次為「很小壓力」佔21.5%。

6.新購置住宅者屬性：自住動機者平均換屋期間為11年、家庭平均月收入與上季相近。

　　整體調查地區換屋自住動機者平均換屋期間為10.7年，主要集中在10年~未滿20年，佔43%，其次為5年~未滿10年，佔25.3%。新購置住宅者家庭平均月收入在3萬元~未滿6萬元者佔33.7%，在6萬元~未滿9萬元者則佔28.1%，大於21萬元減至5.2%，而台北市新購置住宅者家庭平均月收入在21萬元以上的比例（15.4%）則較其他地區高。

7.房價趨勢看法與房價趨勢分數：近期房價趨勢以「維持平穩」與「小幅上漲」比例相近、未來一年房價趨勢以「小幅看漲」為主、近期趨勢分數與未來趨勢分數相近。

　　整體調查地區新購置住宅者對第三季房價看法，以「維持平穩」為主（39.8%）與「小幅上漲」（36.6%）比例相近；對未來一年房價趨勢看法為「小幅上漲」，佔41%。房價趨勢分數，綜合趨勢分數為121.5分，而近期趨勢分數（121.6分）與未來趨勢分數（121.4分）相近。新購置住宅者看漲近期與未來房價之百分比均高於看跌之百分比。認為近期房價看漲百分比為47%；對近期房價看跌百分比為13.2%。認為未來房價看漲百分比為51%，看跌百分比為16.8%。

8.奢侈稅對交易量與價格影響看法：對交易量影響為小幅減少（50%）、對價格為無影響（50%）。

　　整體調查地區新購置住宅者認為奢侈稅對交易量影響，以「小幅減少」居多，佔49.6%，其次為「無影響」的33.2%，「小幅減少」比例以台南市（63.2%）較高，而新北市認為「大幅減少」比例（17%）高於其他地區。奢侈稅對價格之影響，則以「無影響」居多，佔49.5%，其次為「小幅下跌」的28.3%，「無影響」之比例，以桃竹縣市（58%）較高，而「小幅上漲」則以台北市（22.1%）與台中市（22.2%）高於其他地區。


（二）各地區分析
1.台北市：投資需求降至19%、議價空間維持13%、64%為賺取價差而投資。

　　台北市本季投資需求比例（19.4%）落後桃竹縣市的22.2%，較上季（25.7%）減少6.3個百分點，較去年同季（24.5%）減少5.1個百分點。改善居住環境（34.5%）與結婚（23.7%）持續上季為在台北市自住購屋之主要原因；投資購屋動機有64.1%以賺取價差為主要因素，較上季與去年同季增加（1.7個百分點、25.2個百分點）。台北市平均購屋面積為35.6坪，低於其他地區，有14.1%購買15坪以下之住宅。平均購屋價格降為2356.6萬元，平均議價空間（12.8%）持平，而購買超過預算25%之比例（23.8%）居冠。未來趨勢分數（130.8分）高於近期（123.8分）。房價所得比為14.3倍、貸款負擔率46.6%，購屋壓力沈重。46.1%認為奢侈稅小幅減少交易量，48.8%認為奢侈稅對價格無影響。

2.新北市：投資需求（19%）持平、房價所得比增至10倍、結婚購屋比例（26%）最高。

　　新北市本季首購自住需求增至55.5%，因結婚而購屋比例（26.4%）高於其他地區。投資需求（18.9%）與上季持平，投資購屋主要原因以出租經營為主，佔52%。平均購屋價格減至930.8萬元，而平均購屋面積為42.9坪。房價所得比增至10.1倍、貸款負擔率增至39.8%，平均議價空間（11.2%）與上季（11.3%）相近。近期趨勢分數（121分）高於未來（116.3分），有52.1%認為奢侈稅會小幅減少交易量，17%為大幅減少，有52.9%認為奢侈稅對價格無影響。

3.桃竹縣市：投資（22%）比例最高、近期趨勢分數（127分）最高、議價空間13%。

　　桃竹縣市本季投資需求（22.2%）高於其他地區，並以出租經營（68.9%）為主要購屋原因，比例與上季（72.1%）減少。換屋需求降至18.4%，首購需求增至59.4%，而改善居住環境（22.3%）、工作（21.2%）與結婚（26.2%）是主要自住購屋因素。平均購屋面積42.3坪，平均購屋單價為15.2萬元/坪，平均購屋總價669.1萬元，而平均議價空間（12.8%）高於新北市。本季房價小幅看漲（48.3%）、未來一年房價小幅看漲（51.5%）比例，均較上季（38.8%、41.9%）增加，近期趨勢分數（126.9分）高於其他地區，未來趨勢分數（128.2分）僅次於台北市。認為奢侈稅對交易量「小幅減少」（48.6%）與「無影響」（45.3%）比例相近，而58%認為對價格無影響。

4.台中市：投資需求（6%）持續減少、未來趨勢分數高於近期。

　　台中市本季與上季相較首購自住（68.6%）需求增加，投資需求（5.7%）自98上半年持續減少，而投資購屋者出租經營（51.3%）與賺取價差（48.7%）比例相近，且有44.2%購買預售屋投資。平均議價空間（11.4%），就上季（9.8%）增加1.6個百分點，而平均購屋總價為555萬元、平均單價為13.6萬元/坪，房價所得比（7.4倍）與貸款負擔率（29.3%）與上季（7.3倍、29.3%）相近。近期（122.2分）與未來趨勢分數（126分），僅次於台北市與桃竹縣市。有44.9%認為奢侈稅對小幅減少交易量，認為價格小幅下跌（36.2%）與無影響（36.8%）比例相近。

5.台南市：首購自住最高且增至71%、購屋負擔最輕、未來趨勢分數（105分）最低。

　　台南市本季首購自住需求比例增至71.2%，高於其他地區；投資需求降至1.3%，低於其他地區；換屋需求減至27.5%。中古屋需求降至59.1%，新成屋需求回復至三成以上。平均購屋面積為45.2坪，僅次於高雄市；購屋單價12.1萬元/坪最低，議價空間為11.3%，僅高於新北市。平均房價所得比為6.6倍、平均貸款負擔率26.7%，購屋負擔相對較輕。近期趨勢分數（116.6分）僅高於高雄市，但未來趨勢分數（105.2分）最低。63.2%認為奢侈稅小幅減少交易量，51.8%認為價格會小幅下跌。

6.高雄市：投資需求增至14%、72%以出租經營為主、近期趨勢分數（114分）最低。

　　高雄市本季首購自住需求降至53.5%，投資需求增至14.3%，且71.9%以出租經營為主要投資動機，高於其他地區。平均購屋面積為46.1坪，高於其他地區，而平均購屋單價為14.4萬元/坪，平均議價空間為11.7%。平均房價所得比為8.1倍、貸款負擔率為27.4%，而購買超過預算25%之比例（23.1%），僅次於台北市。近期趨勢分數113.7分最低，而未來趨勢分數115.5分，僅高於台南市。47%認為奢侈稅會小幅減少交易量，有54.7%認為價格不受奢侈稅影響。

二、欲購置住宅者
（一）整體調查地區住宅需求狀況

1.購屋動機：首購自住需求為主流；改善居住環境及出租經營分別為自住者及投資者之購屋主因。

　　欲購置住宅者之購屋動機，以首購自住需求為主，佔53.3%；換屋自住需求佔28.1%，投資需求佔18.6%，動機結構並無明顯變化。欲購置住宅自住者以改善居住環境（32.4%）為購屋最主要原因，購置住宅後擁有房屋數以一戶（48.4%）為主。欲購置住宅投資者以出租經營（55.2%）為其購屋最主要原因，即持續傾向長期持有、穩健經營；購置住宅後擁有房屋數以二戶（42.2%）為主。

2.期望購屋類型：中古屋為市場類型主流需求；以超過25坪~35坪（含）為主要期望購屋面積；捷運站/火車站為期望鄰近之最重要公共設施。

　　就期望購屋市場類型而言，66.8%欲購置住宅者以中古屋為第一優先選擇；另有27.8% 以新成屋為主。就期望住宅類型而言，欲購置住宅者有63.0%期望購買電梯大樓型住宅，21.7%期望購買透天厝或別墅型住宅。從期望購屋面積來看，欲購置住宅者有43.0%期望購買超過25坪~35坪（含）的住宅，其次為購買超過15坪~25坪（含）的住宅（20.4%）。捷運站/火車站（44.2%）為欲購置住宅者期望鄰近之最重要公共設施，其次則為公園（19.5%）。

3.期望購屋價格：以300萬~未滿600萬元為主要期望購屋價格、合計有近三成比重認為購屋後有很大或非常大壓力。

　　就整體調查地區欲購置住宅者而言，以300萬~未滿600萬元為主要期望購屋價格，佔29.7%，其次有27.9%期望購買600萬~未滿900萬元之間的住宅。54.1%欲購置住宅者認為購屋後會對一般生活支出造成部分壓力，認為有很大壓力或非常大壓力之比例則合計佔29.2%，比重較上季減少。

4.房價趨勢分數：超過五成欲購置住宅者預期未來房價上漲；近期、未來與綜合趨勢分數持續增加。

　　整體調查地區欲購置住宅者認為最近一季房價上漲之比例（50.6%）高於認為房價下跌之比例（15.6%），且預期未來一年房價會上漲之比例（52.6%）仍持續增加並高於預期下跌的比例（19.4%）。近期（122.7分）、未來（120.0分）與綜合（121.4分）趨勢分數均較上季增加，顯示多數欲購置住宅者仍持續傾向看漲未來房價。

5.奢侈稅對交易量與價格影響看法：近四成欲購置住宅者認為奢侈稅實施後會使住宅交易量小幅減少，亦有近四成者認為對住宅價格無影響。

　　整體調查地區欲購置住宅者認為「特種貨物及勞務稅（奢侈稅）條例」實施後對欲購置住宅地區最近住宅市場交易量的影響以小幅減少（37.2%）為主，其次為大幅減少（32.8%）；除了台中市以大幅減少（41.7%）的比例相對較高、高雄市以無影響（32.7%）的比例相對較高之外，其餘縣市均以小幅減少為主。就對住宅市場價格的影響而言，整體調查地區欲購置住宅者有38.3%認為對於價格無影響，有31.4%則認為使價格小幅上漲；除了台北市、新北市及台中市以認為對於價格無影響的比例相對較高之外，其餘縣市均以認為使價格小幅上漲的比例相對較高。

（二）各地區分析
1.台北市：投資者仍以出租經營為主、期望購屋價格較高、近期與綜合房價趨勢分數均持續上升而以房價上漲為主流看法。
　　投資需求比例（19.8%）無明顯變化、投資動機持續以出租經營（60.0%）為主。期望購屋面積以超過25坪~35坪（含）之比重（44.5%）相對較高。期望購買1,200萬元以上住宅之比例（50.4%）較上季減少。70.7%期望購買中古屋。認為有很大或非常大壓力者的合計比重（40.7%）高於其他地區。近期（114.0分）、未來（114.6分）及綜合（114.3分）三項房價趨勢分數均回升至100分水準之上，除了未來趨勢分數較上季減少5.8分之外，其餘兩項趨勢分數均較上季增加，顯示台北市多數欲購置住宅者認為本季房價有上漲現象，且預期未來一年的房價將會持續走揚。

2.新北市：需求結構無明顯變化、房價趨勢持續以看漲為主。
　　投資需求比例（16.4%）相較上季無明顯變化；投資動機持續以出租經營（67.2%）為主且比重增加。期望購屋面積以超過25坪~35坪（含）之需求比重（45.5%）相對較高；以中古屋（57.1%）、電梯大樓（72.9%）為主要期望市場類型及住宅類型。近期（117.6分）、未來房價趨勢分數（119.3分）綜合（118.4分）房價趨勢分數仍高於100分水準，顯示有多數欲購置住宅者認為本季房價上漲，且以未來房價走揚為主流看法。

3.桃竹縣市：投資動機轉為以賺取價差為主、中古屋和電梯大樓住宅分別為市場與住宅類型的主流需求、房價趨勢分數明顯增加。
　　投資需求比例（16.5%）無明顯變化，投資動機轉為以賺取價差（47.4%）為主。購屋面積以超過25坪~35坪（含）之需求比重（34.0%）相對較高，且期望購買超過45坪（31.4 %）較大面積的需求比例較其他地區高。以中古屋（65.5%）為市場類型主流需求，以電梯大樓住宅（65.7%）為住宅類型主流需求。近期（133.2分）、未來（122.7分）與綜合（127.9分）房價趨勢分數均較上季明顯增加，顯示多數桃竹縣市欲購置住宅者認為近期房價上漲，並預期未來房價趨勢上漲。

4.台中市：投資動機轉為以賺取價差為主、投資需求比例超過兩成、房價趨勢分數增加。
　　投資需求比例（21.5%）仍超過兩成、投資動機轉為以賺取價差（61.9%）為主且比重較上季增加。主要期望市場類型為中古屋（56.7%），並以購買電梯大樓（55.6%）為主要期望住宅類型；認為公園（36.1%）為最重要之公共設施。以600萬~未滿900萬元（36.5%）及300萬~未滿600萬元（34.9%）價格為主。近期（119.7分）、未來（113.9分）與綜合（116.8分）房價趨勢分數均較上季增加。

5.台南市：投資需求比重將近兩成五、投資動機持續以出租經營為主、學校及超市/市場為最重要公共設施、房價趨勢分數增加。
　　以首購自住需求（50.6%）為主流，投資需求比例（24.1%）相對於其他地區較高，投資動機持續以出租經營（70.6%）為主且比重增加。購屋後擁有一戶和兩戶（各佔41.8%）的比例相對較高。以期望購買中古屋（74.4%）以及透天厝/別墅型住宅 （65.5%）為主；學校及超市/市場（各佔32.9%）為最重要之公共設施。期望購屋面積以超過25坪~35坪（含）（48.2%）的住宅為主；期望購屋價格相對較低，有18.6%期望購買未滿300萬元之住宅。近期（136.5分）、未來（122.4分）、綜合（129.4分）房價趨勢分數均較上季增加。

6. 高雄市：投資需求增加且投資動機轉為以賺取價差為主、捷運站/火車站為最重要之公共設施、房價趨勢分數增加。
　　投資需求（17.5%）較上季增加，投資動機轉為以賺取價差（52.9%）為主，且投資者購屋後以擁有三戶（38.9%）的比例較高。中古屋（84.9%）為主要期望市場類型；期望住宅類型則以電梯大樓（64.8%）為主流需求。捷運站/火車站（41.9%）為最重要之公共設施。相較於上季，近期（130.8分）、未來（130.6分）與綜合（130.7分）房價趨勢分數均有所增加。

三、房價趨勢分數
　　整體調查地區房價綜合趨勢分數為121.4分，各地區均高於100分。近期趨勢分數為122.2分，以桃竹縣市130.1分最高，台北市118.9分與新北市119.3分較低；未來趨勢分數為120.7分，以桃竹縣市125.4分最高，台南市113.8分較低。整體而言，100年第三季新購置住宅者對於房價仍以看漲為主，且看漲比例較上季增加。兩類購置住宅者中，未來趨勢分數均與近期趨勢分數相近，而新購置住宅者近期與未來趨勢分數（121.6分、121.4分）與欲購置住宅者（122.7分、120分）也是相近。近期趨勢分數，除桃竹縣市、台南市與高雄市外，其他地區新購置住宅者看漲比例高於欲購置住宅者；未來趨勢分數，除新北市、台南市與高雄市外，其他地區新購置住宅者看漲比例高於欲購置住宅者。而欲購者對台南市與高雄市的近期與未來看漲程度較高，似乎隱含補漲意味，值得密切觀察。

整體調查地區新購置住宅者房價趨勢分數[1]

                      單位：分數

整體調查地區欲購置住宅者房價趨勢分數

                      單位：分數

99年上半年之後的房價與租金趨勢分數，其計算方式與過去調查報告書之「房價與租金信心分數」相同。由於不同購屋目的之需求者對於分數之變化趨勢會產生不同解讀，為避免讀者誤解「信心」分數之意涵，本次調查更改為「趨勢」分數。

四、問卷回收狀況與抽樣誤差
　　100年第三季調查中各類需求者之留置填表問卷回收狀況，新購置住宅者計抽樣 12家銀行共500家分行/區域中心，合計回收問卷1,593份，其中有效問卷為1,302 份；欲購置住宅者計抽樣10家連鎖仲介公司及其他獨立仲介公司共2,000家分店，合計回收問卷 1,337 份，其中有效問卷合計1,305份。留置填表合計共2,607 份有效問卷。
　　就抽樣誤差而言，在95%的信心水準下，新購置住宅者為正負2.72 %，欲購置住宅者為正負2.71%。其中新購置住宅者及欲購置住宅者留置填表有效問卷數皆達到1,300份以上，均滿足在95%之信心水準，抽樣誤差3%以內之條件。

附件：近年新購置住宅者之購屋價格與購屋負擔

表1-整體調查地區新購置住宅者之價格與購屋負擔比較

             單位：萬元、萬元/坪、倍、百分比

表2-各地區新購置住宅者之價格與購屋負擔比較

             單位：萬元、萬元/坪、倍、百分比

註：從開始調查至99Q4為止之數值為未加權之中位數，100Q1之後則調整為加權平均數。

100年第三季住宅需求動向調查 | 營建署全球資訊網

真善美不動產
服務專線：06-7960866   傳真：06-7954943
E-MAIL：[email protected]
http://www.真善美不動產.tw/